İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesiyle hüküm altına alınmıştır. Bu madde hükümlerine göre; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri kirayaveren tarafından dava yoluyla sona erdirilmektedir.
Tahliye davası türü, taşınmazın yeni malikinin ihtiyacı doğrultusunda açılan tahliye davasından farklılık göstermektedir. Bu davada; taşınmazın mülkiyeti el değiştirmemekte, taşınmazı kirayaveren kişi mülkiyet hakkını korumakta ve doğrudan kendisinin ya da kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı doğrultusunda kiracının tahliyesini talep edebilmektedir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Açma Şartları Nelerdir?
Kirayaverenin, taşınmazın tahliyesini talep edebilmesi için Kanunda yazılı hukuki koşulları sağlamış olması gerekmektedir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için aranan koşullar aşağıda belirtilmiştir.
- Samimi, Gerçek ve Zorunlu Bir İhtiyacın Varlığı
- Kanunda Yazılı Kişilerin Taşınmaza İhtiyacının Olması
- Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitmiş Olması
- Tahliye Davasının Süresi İçerisinde Açılmış Olması
Taşınmaza Olan İhtiyacın Samimi, Gerçek ve Zorunlu Olması
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için en temel koşullardan biri ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olmasıdır. Kirayaverenin ileri sürdüğü ihtiyaç sebebi gerçekten var olmalı, kurguya dayalı veya art niyetli olmamalıdır.
Örneğin kirayaverenin kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu bir kimsenin kirada oturuyor olması ihtiyaç iddiasının gerçekliğini destekleyen güçlü bir delil sayılır. Aynı şekilde kirayaverenin elindeki tek taşınmazın kiralanan bu taşınmaz olması da ihtiyacın samimiyetini ortaya koyar.
Bununla birlikte kirayaverenin başka taşınmazlarının da bulunması doğrudan davanın reddedileceği anlamına gelmez. Bu durumda neden özellikle kiralanmış olan bu taşınmaza ihtiyaç duyulduğu detaylıca açıklanmalı ve somut farklar ortaya konulmalıdır. Aksi halde mahkeme ihtiyacın zorunlu olup olmadığı noktasında tereddüde düşebilir.
Örneğin kiralanan taşınmazın 3+1 büyüklüğünde olduğu, buna karşılık diğer taşınmazlarının ise yalnızca 1+1 olduğu ve kirayaverenin ailesiyle birlikte yaşadığı durumda geniş bir alana duyulan ihtiyaç makul karşılanabilir.
Aynı şekilde dava konusu taşınmazın kirayaverenin yaşamak istediği şehirde tek taşınmaz olması, diğer taşınmazların farklı şehirlerde bulunması halinde bu taşınmaza olan ihtiyaç da gerçek ve zorunlu değerlendirilebilir.
Sağlık durumları da ihtiyaç gerekçesinin samimiyetini ve gerçekliğini destekleyebilir. Örneğin, kiraya verenin sağlık sebepleriyle hastaneye yakın bir konumda oturma ihtiyacı duyması veya mevcut konutunun asansörsüz olması, ihtiyaç iddiasını güçlendirebilir.
Bununla birlikte uygulamada bazı kiraya verenlerin, esasen kiracıyı tahliye ederek kira bedelini artırmak amacıyla bu tür davaları kötüye kullandıkları da gözlemlenmektedir. Özellikle dava açılmadan önce kiracıya gönderilen kira artış taleplerinin reddedilmesi üzerine hemen dava açılması, ihtiyacın samimiyetini sorgulatabilir. Mahkemeler bu tür durumlarda ihtiyacın gerçekten var olup olmadığını çok daha titiz biçimde inceler.
Nişanlanma Tahliye Sebebi Sayılır mı?
Yargıtay, salt nişanlanmayı tahliye sebebi olarak yeterli saymamaktadır. Nişanlanmayla birlikte evlenme için somut birtakım hazırlıkların yapılmış olması gerekmektedir. Örneğin; ihtiyaç sahibi kişinin nişanlanmayla birlikte yaşayacakları ev için eşya satın almaları ihtiyacın varlığının ispatı noktasında önem taşır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 1997 yılında vermiş olduğu bir kararda; davacının oğlunun evlenerek kiralananda oturacağını iddia ettiğini, ancak karar tarihine kadar hala evlenmenin gerçekleşmediğini belirterek ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığına kanaat getirmiştir.
Evin İşyerine Uzaklığı Tahliye Sebebi Sayılır mı?
Uygulamada tahliye sebebi olarak kiralanan yerin ihtiyaç sahibinin işyerine daha yakın olduğu da sebep olarak ileri sürülmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 26.09.1995; 8442/8786 Sayılı Kararında; İstanbul’da her türlü ulaşım vasıtalarının bulunduğunu, İstanbul’da işyerinin konuta uzak olmasının tahliye nedeni olamayacağına karar vermiştir.
Yurtdışında Yaşayan Kişi Tahliye Davası Açabilir mi?
Yargıtay içtihatlarına göre; yurtdışında yaşayan kişi yurda kesin dönüş yapmasa dahi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyaç sahibinin Türkiye’ye geldiğinde taşınmazda kalmak istemesi ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu göstermektedir. Tabi ki ihtiyaç sahibinin yurda ne sıklıkla gidip geldiği, geldiği zaman nerede kalmak zorunda olduğu da her somut olay açısından ayrıca değerlendirilir.
Yazlık İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi?
Kiralanan yer yazlık olarak kullanılabilme özelliğine sahiple yazlık ihtiyacı da tahliye nedeni olarak sayılabilmektedir.
Kanunda Yazılı Kişilerin Taşınmaza İhtiyacının Olması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ihtiyaç sahibi kişinin aşağıda belirtilen kişilerden olması gerekmektedir:
- Kirayaverenin kendisi, eşi altsoyu, üstsoyu
- Kirayaverenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler
Kardeşin İhtiyacı İçin Tahliye Davası Açılabilir mi?
Kardeş, kirayaverenin altsoyu veya üstsoyu kategorisine girmemektedir. Ancak Türk Medeni Kanununun 364. Maddesine göre kardeş, kişinin bakmakla yükümlü olduğu kişi sayılabilir. TMK 364. Maddesine uygun olarak kardeş adına tahliye davası açılabilmesi için; yardım nafakası şartlarının oluşması gerekmektedir. Yani kardeşin kiralanan konuta geçmemesi halinde yoksulluğa düşecek olması durumunda kardeşin gereksinimi için de tahliye davası açılabilir.
Dede, Nine ve Torun İçin Tahliye Davası Açılabilir mi?
Evet, dede, nine ve torun da altsoy – üstsoy içerisinde yer aldığından bu kişilerin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilir.
Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitmiş Olması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kira sözleşmesi belirli veyahut belirsiz süreli olsun kira sözleşmesinin bitmesi gerekmektedir.
Örneğin; 01.02.2023 başlangıç tarihli 1 yıl süreli bir kira sözleşmesiyle kiralanan bir taşınmazın tahliyesi için 01.02.2024 tarihine kadar herhangi bir dava açılamayacaktır. Çünkü kira sözleşmesi 01.02.2024 tarihinde dolmaktadır. 01.02.2024 tarihinden itibaren bir aylık sürede dava açılmaması halinde dava açılabilmesi 01.02.2025 tarihini beklemek gerekecektir. Çünkü kira sözleşmesi bir yıl süreyle uzamış olacaktır.
Tahliye Davasının Süresinde Açılmış Olması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılmış olmalıdır.
Örneğin 01.02.2023 başlangıç tarihli bir yıl süreli bir kira sözleşmesiyle kiralanan taşınmazın tahliyesi için tahliye davası 01.02.2024 – 01.03.2024 tarihleri arasında açılması gerekmektedir. Bu tarih aralığında dava açılmaması halinde bir sonraki dava açma tarihi 01.02.2025 – 01.03.2025 tarih aralığında olmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise; kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır.
Kiracıya İhtarname Gönderilmesi Halinde Dava Açma Süresi
Türk Borçlar Kanunu’nun 353. Maddesine göre; kirayaverenin dava açma süresi içerisinde davanın açılacağını yazılı olarak kiracıya bildirmesi halinde; dava açma süresi bir kira yılı uzamaktadır.
Örneğin 01.02.2023 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinde; kirayaverenin taşınmazın tahliyesini isteyebilmesi için 01.02.2024 – 01.03.2024 tarih aralığında kiracıya tahliye davası açması gerekir. Şayet kirayaveren bu süre aralığında dava açmayıp kiracıya ihtarname gönderirse; dava açma süresi 01.02.2025 tarihine kadar uzayacaktır.
Tahliye Davası Açılmadan Önce Kiracıya İhtarname Gönderilmesi Zorunlu mu?
Kirayaverenin Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesine göre tahliye davası açması için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Kirayaveren belirli süreli sözleşmenin sonundan itibaren bir ay içerisinde; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de fesih dönemi ile fesih bildirimi için belirlenen sürelere uyarak tahliye isteminde bulunabilir.
Kira Sözleşmesinde İhtar Şartının Olması Halinde; Tahliye Davası İçin İhtarname Çekmek Zorunlu mu?
Kira sözleşmelerinde tarafların özel şartlar bölümünde, kiraya verenin belirli bir süre öncesinden yazılı bildirimde bulunmaması hâlinde sözleşmenin otomatik olarak uzayacağına dair hükümler yer alabilmektedir. Örneğin, “Taraflardan herhangi biri, kira süresinin bitiminden en geç 15 gün önce sözleşmenin yenilenmeyeceğini karşı tarafa bildirmezse, kira sözleşmesi bir yıl daha uzatılmış sayılır” şeklindeki ifadeler uygulamada sıkça görülmektedir.
Ancak kanaatimizce bu tür hükümlerin varlığı, kiraya vereni bağlayıcı nitelikte değildir. Çünkü kira hukukunda yer alan emredici kurallar gereği, kiracı aleyhine olacak şekilde sözleşme serbestisi sınırlandırılmıştır. Dolayısıyla, kira sözleşmesine konulan bu tür ihtar şartları kiraya veren açısından geçerli sayılmamalıdır. Nitekim kiraya veren, yalnızca sürenin sona ermiş olması gerekçesiyle kira ilişkisini sona erdiremez; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak zorundadır. Bu nedenle, sözleşmede yer alan bildirimsizlik hâlinde uzama şartı hukuken kesin hükümsüz sayılmalıdır. Geçersiz bir hükmün, kiraya veren aleyhine sonuç doğuracak şekilde yorumlanması hem hakkaniyete aykırı hem de hukuk güvenliğini zedeleyici olacaktır.
Bu konuyla ilgili olarak Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 24.04.2024 tarihli, 2024/1157 E. ve 2024/1036 K. sayılı kararında; ayrıca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi’nin 28.11.2023 tarihli, 2021/2114 E. ve 2023/2227 K. sayılı kararında açıkça şu hususlara vurgu yapılmıştır:
Sözleşmenin özel şartlar bölümünde yer alan ihtar düzenlemesinin yalnızca bildirimle fesih hâllerine uygulanabileceği, ancak bu hükmün emredici yasal düzenlemeler karşısında hem kiracı hem kiraya veren yönünden geçersiz olduğu; ayrıca bu düzenlemenin kıyasen tüm tahliye davalarına uygulanmasının hukuken kabul edilemeyeceği belirtilmiştir.
İstinaf mahkemelerinin bu doğrultudaki kararları, mevcut yasal çerçeveyle de uyumludur. Zira Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesi, bildirimle değil, dava yoluyla sona erdirilir. Dolayısıyla zaten geçersiz olan bir sözleşme hükmünün sadece kiraya veren aleyhine sonuç doğuracak şekilde geçerli sayılması, ne hukuki güvenlikle ne de adalet ilkesiyle bağdaşır.
Tahliye Davası Avukatı
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, teknik ayrıntılar ve yasal süreler açısından dikkatle yürütülmesi gereken hukuki süreçlerdir. Bu davalarda hem dava açma şartlarının doğru değerlendirilmesi hem de mahkemeye sunulacak delillerin hukuka uygun biçimde hazırlanması büyük önem taşır. Bu nedenle, sürecin başından sonuna kadar bir tahliye davası avukatından hukuki destek alınması, davanın başarıya ulaşma ihtimalini önemli ölçüde artırır.
Av. Baran Karaboğa