Kentsel Dönüşüm Kapsamında İnşaat Sözleşmesi

1.    Kentsel Dönüşüm Nedir, Amacı Nelerdir?

Kentsel dönüşüm, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında; afet riski taşıyan bölgeler ile bu riskin dışında kalan ancak yapısal açıdan tehlike arz eden yapıların tespit edilip, söz konusu alanların daha güvenli, sağlıklı ve yaşanabilir bir hale getirilmesini amaçlayan kapsamlı bir süreçtir.

Bu dönüşüm sürecinin temel amacı; risk taşıyan yapıların belirlenmesi, gerekli durumlarda bu yapıların yıkılması ve yerlerine çağdaş kentsel planlama ilkeleri doğrultusunda yeniden yapılaşmanın sağlanmasıdır.

2.    Kentsel Dönüşüm’de İnşaat Sözleşmesi

Kentsel dönüşüm sürecinde, riskli yapı olarak tespit edilen binaların yıkılarak yeniden inşa edilmesi amacıyla, arsa malikleri ile müteahhit arasında çeşitli sözleşmeler düzenlenmektedir. Bu sözleşmelerin türü, taşınmazın özellikleri ve ilgili bölgenin imar planına bağlı olarak farklılık gösterebilir.

1. Eğer yıkımı planlanan binanın yerine, mevcut bağımsız bölümlerin sayısına denk gelecek şekilde yeni bağımsız bölümler inşa edilmesi mümkünse, genellikle “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” yapılır. Bu durumda arsa sahipleri, müteahhide herhangi bir bedel ödemez; müteahhit, yaptığı inşaat karşılığında projeden belirli bağımsız bölümler alır.

1. Buna karşın, imar planı gereği yeni yapının mevcut yapıdan daha fazla kat çıkmasına izin verilmiyorsa, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uygulanamaz. Bu durumda arsa sahiplerinin, inşaatın gerçekleştirilmesi için müteahhide doğrudan bir bedel ödemesi söz konusu olur ve bu ilişki “eser sözleşmesi” kapsamında değerlendirilir.

1. Üçüncü bir olasılık ise, yeni yapılacak binada kısmi bir ilave kat çıkılmasına imkân tanınmasıdır. Böyle bir durumda, müteahhit hem fazladan yapılan bağımsız bölümlerden pay alır hem de arsa sahiplerinden ek bir bedel talep eder. Ancak bu bedel, yalnızca eser sözleşmesine dayalı bir ödeme kadar yüksek olmayacaktır; çünkü müteahhit, inşaat karşılığı alacağı bağımsız bölümlerden de gelir elde etmektedir.

Sonuç olarak, kentsel dönüşüm uygulamalarında imar durumuna göre üç farklı sözleşme modeli söz konusu olabilir: kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi veya bu iki modelin bir kombinasyonu niteliğinde karma bir sözleşme.

3.    Kentsel Dönüşüm Kapsamında İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kentsel dönüşüm projeleri çerçevesinde arsa sahipleri ile yüklenici (müteahhit) arasında akdedilecek inşaat sözleşmelerinde, her iki taraf açısından da dikkatle ele alınması gereken pek çok hukuki ve teknik unsur bulunmaktadır. Taraflar arasında noter huzurunda imzalanacak sözleşme öncesinde, bu unsurların titizlikle değerlendirilmesi ve her iki tarafın hak ve menfaat dengesinin gözetilmesi büyük önem taşımaktadır.

Zira söz konusu hükümler, sözleşme imzalandıktan sonra taraflar için bağlayıcılık kazanmakta; bu da gelecekte doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesini zorlaştırmakta, hatta bazı durumlarda telafisi imkânsız zararların doğmasına yol açabilmektedir.

Bu nedenle, aşağıda örnek olarak belirtilen ancak bunlarla sınırlı olmayan hususların, her zaman dikkatle değerlendirilmesi gerekmektedir:

1. Müteahhit Seçimi
2. Sözleşmenin Şekli
3. Avan Projesi
4. Ruhsat, Teslim ve İskan Süreleri
5. Taşınmaz İnşa Bedeli, Maliyeti ve Ödeme Vadeleri
6. Ayıp ve Tekellüfe İlişkin Hükümler
7. Sözleşme Kapsamında Oluşabilecek Harç, Masraf ve Giderler
8. Teknik Şartname
9. Teminat ve Cezai Şartlar
10. Fesih Hükümleri

A.   Müteahhit Seçimi

Kentsel dönüşüm projelerinde arsa sahiplerinin, yapıların yıkılarak yeniden inşası sürecinde seçecekleri müteahhit, projenin sağlıklı ve güvenli şekilde tamamlanması açısından kritik bir öneme sahiptir. Bu nedenle, sadece maliyet odaklı bir değerlendirme yapmak yerine, müteahhidin mali durumu, geçmiş projelerine ilişkin referansları ve sunduğu teknik yeterlilikler detaylı bir şekilde incelenmelidir.

Her ne kadar arsa sahipleri, yeniden inşa sürecini mümkün olan en düşük maliyetle gerçekleştirmek istese de, yalnızca en düşük teklif sunan yükleniciyle anlaşmak, ciddi riskler barındırmaktadır. Bunun yerine teminat vermekten çekinmeyen ve mali olarak da güçlü bir yapıya sahip müteahhidin tercih edilmesi daha yerinde olacaktır.

Aksi takdirde, düşük maliyet teklifi sunan ve yeterli teminat vermeyen bir yükleniciyle yapılan sözleşmelerde, inşaatın yarım kalması ya da müteahhidin taahhütlerini yerine getirmemesi durumunda arsa sahipleri ciddi mağduriyetler yaşayabilir. Özellikle bu tür durumlarda yüklenici şirketin mali iflas sürecine girmesi, mahkeme yoluyla alınan tazmin kararlarının icra aşamasında etkisiz kalmasına neden olabilir.

Bu bağlamda, müteahhit seçim sürecinde yalnızca ekonomik kriterler değil, aynı zamanda hukuki güvence unsurları da dikkate alınmalı; arsa sahiplerinin haklarını koruyacak teminat mekanizmaları sözleşme öncesinde oluşturulmalıdır.

B.    Sözleşmenin Şekli

Kentsel dönüşüm projeleri çerçevesinde düzenlenecek inşaat sözleşmelerinin geçerlilik kazanabilmesi için, ilgili mevzuat hükümleri gereği noter huzurunda ve yazılı olarak yapılması zorunludur. Bu şekil şartına uyulmaması halinde, sözleşme kesin hükümsüz sayılacak ve taraflar sözleşmeden doğan hak, alacak ve yükümlülüklerini ileri süremeyeceklerdir.

Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa payı devri içerdiğinden taşınmaz hukukuna ilişkin sözleşmeler kapsamında değerlendirilir ve bu tür sözleşmelerin geçerliliği için noter onayı şekli bir geçerlilik şartı olarak kabul edilir. Bu nedenle, noter huzurunda düzenlenmeyen bir sözleşme, baştan itibaren geçersiz sayılır ve bu geçersizlik kamu düzeniyle ilgili olduğundan, taraf iradeleriyle sonradan giderilmesi mümkün değildir.

C.   Avan Projesi

Kentsel dönüşüm sürecinde arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanacak inşaat sözleşmesinden önce, avan projenin ilgili belediye tarafından onaylanmış olması, uygulama süreci açısından kritik öneme sahiptir. Taraflar arasında noter huzurunda imzalanacak sözleşmenin, belediyece onaylanmış avan projeye dayalı olarak düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçmek açısından gereklidir. Aksi halde, sözleşme imzalandıktan sonra, tarafların üzerinde uzlaştığı projeye ilişkin belediyeden gerekli onayların alınamaması durumunda, sözleşmenin uygulanabilirliği zayıflayacak; hatta bazı hallerde sözleşmenin ifası imkânsız hâle gelebilecektir. Bu durum, hem inşaat sürecini sekteye uğratmakta hem de tarafların maddi kayıplar yaşamasına yol açmaktadır. Bu nedenle uygulamada, sözleşme öncesi dönemde avan projenin belediyeye sunularak onay alınması, proje ile sözleşme hükümleri arasında uyum sağlanması açısından zorunlu olmasa da yüksek derecede tavsiye edilen bir uygulamadır. Böylece taraflar, fiilen inşa edilebilecek yapıya uygun biçimde yükümlülük üstlenmiş olur ve ileride doğabilecek belirsizliklerin önüne geçilmiş olur.

D.  Ruhsat, Teslim ve İskan Süreleri

Kentsel dönüşüm projelerinde taraflar arasında düzenlenecek sözleşmede, yapı ruhsatının alınma tarihi, inşaatın tamamlanma süresi (anahtar teslimi) ve iskan belgesinin alınmasına ilişkin sürelerin açık ve tereddüde yer vermeyecek biçimde belirlenmesi büyük önem taşır. Bu süreler, sözleşmenin en temel unsurlarından biri olup, projenin düzenli şekilde ilerlemesi açısından belirleyici niteliktedir.

Sözleşmede ayrıca, bu sürelerin ihlali halinde uygulanacak hukuki yaptırımlara da açıkça yer verilmelidir. Örneğin, müteahhidin belirlenen sürelerde yapı ruhsatını alamaması, binayı zamanında teslim edememesi ya da iskan sürecini tamamlamaması durumlarında, arsa sahiplerine sözleşmeyi feshetme hakkı veya gecikilen her gün için cezai şart talep etme hakkı tanıyan hükümler sözleşmeye dahil edilmelidir.

Bu tür düzenlemeler, sadece arsa sahiplerinin haklarını korumakla kalmaz, aynı zamanda müteahhidin yükümlülüklerini zamanında yerine getirmesi yönünde caydırıcı bir etki de oluşturur. Dolayısıyla, süreye bağlı taahhütlerin açık, net ve bağlayıcı biçimde sözleşmede yer alması, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi açısından hayati öneme sahiptir.

E.    Taşınmazın İnşa Bedeli, Maliyeti ve Ödeme Vadeleri

Arsa sahiplerinin müteahhide bedel ödemeyi taahhüt ettiği durumlarda, sözleşmede bu bedelin metrekare birim fiyatı net şekilde belirtilmelidir. Eğer “Yarısı Bizden” gibi devlet destekli kampanyalardan faydalanılacaksa, bu desteğin toplam maliyetten nasıl düşüleceği ve mahsup şartları ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir. Ayrıca, enflasyon, döviz kuru farkı veya maliyet artışı gibi gerekçelerle sözleşme bedelinin sonradan artırılamayacağı da sözleşmeye açıkça yazılmalıdır. Aksi takdirde müteahhit ileride ek ödeme talep edebilir ve bu durum arsa sahipleri açısından sürpriz mali yükler doğurabilir.

Ödeme planı belirlenirken, sabit tarihlere dayalı değil, inşaat sürecindeki belli aşamalara bağlı vadeler tercih edilmelidir. Bu hem arsa sahiplerine güven sağlar hem de müteahhidin işi zamanında tamamlaması yönünde teşvik oluşturur. Örneğin: Sözleşme imza tarihinde %25 Yapı ruhsatı alındığında %25 Kaba inşaat tamamlandığında: %20 Anahtar tesliminde %20 İskân alındığında %10 gibi. Bu tür oran ve vadeler, sürecin şeffaf ve denetlenebilir olmasını sağlar, olası uyuşmazlıkları en aza indirir.

F.     Ayıp ve Tekellüfe İlişkin Hükümler

Sözleşmede müteahhidin yapacağı iş ve işlemlere dair ayıptan doğan sorumluluk, garanti süresi ve ayıbın bildirimiyle ilgili usuller açıkça belirtilmelidir. İnşa edilen bağımsız bölümlerde sonradan ortaya çıkabilecek gizli ya da açık ayıplar karşısında, arsa sahiplerinin haklarını kullanabilmesi için bu hükümler önem arz edecektir. Garanti süresi boyunca meydana gelen yapı kusurları, eksik işler veya malzeme ayıplarından müteahhit sorumlu tutulmalı ve bu süre içerisinde ayıpların bildirim şekli de netleştirilmelidir. Özellikle teslimden sonra ortaya çıkabilecek gizli ayıplar için, arsa sahiplerine makul bir süre tanınmalı; aksi takdirde hak kayıpları yaşanabilir. Bu tür düzenlemeler, hem müteahhidin işini titizlikle yapmasını teşvik eder hem de arsa sahiplerinin ileride doğabilecek zararlarını hukuki güvence altına alır.

G.  Sözleşme Kapsamında Oluşabilecek Harç, Masraf ve Giderler

Kentsel dönüşüm sürecinde doğacak / doğabilecek harç, vergi, masraf ve diğer giderlerin sözleşmede açıkça düzenlenmesi büyük önem taşır. Özellikle noter masrafları, vekâletname düzenlenmesi, proje onay süreçleri, ruhsat harçları, tapu işlemleri ve benzeri giderlerin hangi tarafça ve hangi aşamada karşılanacağı net olarak belirlenmelidir.

Taraflar arasında bu konuda belirsizlik olması hâlinde, ilerleyen aşamalarda ödeme yükümlülüğü konusunda ciddi uyuşmazlıklar yaşanabilir. Bu nedenle sözleşmede, müteahhidin hangi tarihten itibaren hangi yükümlülükleri üstleneceği, bu sorumluluğun ne zaman sona ereceği ve varsa paylaşım oranları mutlaka yazılı olarak ifade edilmelidir.

Bu tür mali hükümler yalnızca yükümlülükleri netleştirmekle kalmaz, aynı zamanda sürecin sağlıklı ve hızlı işlemesine de katkı sağlar.

H.  Teknik Şartname

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak inşaatlarda, müteahhidin kullanacağı malzeme kalitesi, işçilik standardı, yapının taşıyıcı sistemi, ortak alan donatıları ve tamamlayıcı unsurların tümü teknik şartname adı verilen ek bir belgede ayrıntılı olarak düzenlenmelidir. Teknik şartname, taraflar arasındaki sözleşmenin önemli bir parçası olup, inşa edilecek yapının nasıl bir nitelikte teslim edileceğini gösteren somut bir taahhüttür.

İ.      Tazminat ve Cezai Şartlar

Tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini zamanında ve eksiksiz şekilde yerine getirmemesi hâlinde ortaya çıkacak zararlara karşı, sözleşmeye tazminat ve cezai şartlara ilişkin hükümler konulması büyük önem taşır. Bu hükümler, ihlalin kimden kaynaklandığına bakılmaksızın, karşı tarafın uğrayabileceği maddi zararların önceden öngörülmesini ve telafisini sağlar.

Örneğin; müteahhidin inşaatı sözleşmede belirtilen süre içinde tamamlayamaması hâlinde, her gecikilen ay için arsa sahiplerine ödemesi gereken tazminat ve cezai bedel açıkça belirlenmelidir. Benzer şekilde, müteahhidin projeyi yarım bırakması ya da sözleşmeye aykırı davranması hâlinde uygulanacak tazminat tutarı da önceden hükme bağlanmalıdır.

Diğer yandan, yükümlülüklerini zamanında yerine getirmeyen arsa sahiplerine ilişkin cezai şartlar da düzenlenebilir. Örneğin bir arsa sahibinin taşınmazı süresinde boşaltmaması ya da kötü niyetle inşaatın ilerlemesini engellemesi durumlarında, bu davranışların da cezai sorumluluk doğuracağı sözleşmede açıkça ifade edilmelidir.

Tazminat ve cezai şartların hem tutarı hem ödeme tarihi hem de koşulları, yorum farkına yol açmayacak netlikte kaleme alınmalıdır. Bu sayede taraflar arasındaki hukuki belirsizlikler en aza indirilmiş olur.

J.      Fesih Hükümleri

Kentsel dönüşüm kapsamında düzenlenen inşaat sözleşmelerinde, taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda sözleşmenin hangi şartlarla sona erdirileceği, yani fesih hükümleri, açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Fesih hakkı, tarafların olası mağduriyetlerini önleyecek ve sürecin kontrol altında tutulmasını sağlayacak önemli bir güvencedir.

Sözleşmede özellikle, müteahhidin inşaatı süresinde başlatmaması, projeyi yarım bırakması, yapı ruhsatını belirlenen süre içinde almaması gibi hallerin sözleşmenin haklı nedenle feshi sebebi sayılacağı belirtilmelidir. Aynı şekilde, arsa sahiplerinin taşınmazı zamanında tahliye etmemesi, yükümlülüklerini ihlal etmesi veya süreci kasten geciktirmesi gibi durumlarda da müteahhide fesih hakkı tanınabilir.

Fesih halinde doğacak hak ve yükümlülükler —örneğin yapılan iş karşılığında ödeme, tazminat, teminatın iadesi ya da gelir paylaşımı— önceden düzenlenmeli; tarafların hangi haklardan vazgeçmiş sayılacağı da açıkça belirtilmelidir.

4.    Kentsel Dönüşüm Sürecinde Avukatın Önemi

Kentsel dönüşüm sürecinde, müteahhit ile yapılacak inşaat sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken pek çok husus bulunsa da, yukarıda sıralanan maddeler bu sürecin yalnızca temel başlıklarını oluşturmaktadır. Uygulamada müteahhitler, benzer sözleşmelere defalarca taraf olduklarından, genellikle sürece hâkim ve tecrübeli bir konumda yer alırken; arsa sahipleri çoğu zaman bu tür işlemleri ilk kez deneyimlemektedir.

Bu nedenle arsa sahiplerinin, hak kaybı yaşamamaları, menfaatlerini doğru şekilde koruyabilmeleri ve süreç boyunca güvence altında hareket edebilmeleri için bir avukat aracılığıyla temsil edilmeleri büyük önem taşır. Avukat; sözleşme hükümlerinin teknik ve hukuki uygunluğunu denetler, taraflar arasındaki yükümlülük dengesini gözetir ve doğabilecek riskleri önceden öngörerek gerekli önlemleri alır.

Özellikle kentsel dönüşüm hukuku alanında uzmanlaşmış bir avukattan danışmanlık alınması ve sürece baştan itibaren dâhil olunması, sadece bireysel menfaatlerin değil, tüm kat maliklerinin ortak çıkarlarının da korunmasına katkı sağlar. Böylelikle ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi ve sürecin yasal çerçevede sağlıklı bir şekilde ilerlemesi mümkün olur.

Av. Baran Karaboğa