Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiraya verene karşı kiralamış olduğu taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı taahhütnamedir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Kiraya verenin tahliye taahhütnamesiyle kiracıya karşı işlemde bulunabilmesi için birtakım şartların sağlanmış olması gerekmektedir. Bu şartlar sırasıyla;

• Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Sözlü olarak verilen taahhütnameyle kiraya veren, bir icra takibi başlatamaz ve kiracının tahliyesini talep edemez. Tahliye taahhütnamesinin resmi şekilde düzenlenmesi zorunlu değildir, adi yazılı şekilde de düzenlenebilir. Ancak resmi olarak düzenlenen tahliye taahhütnamesi yargılama esnasında ispat açısından daha etkili olacaktır.

• Taahhütname tarihi kira sözleşmesinin tarihinden sonra olmalıdır. Burada üzerinde durulması gereken taahhütnamenin düzenlendiği tarihtir. Tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği tarih, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihle aynı olamaz. Bu şekilde düzenlenen taahhütname geçersiz olacaktır. Örneğin kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.03.2023 iken; tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği tarih 01.03.2023 olamaz. Taahhütnamenin düzenlendiği tarih mutlaka 01.03.2023 tarihinden sonra olmalıdır. Kanun koyucu bu hükümle birlikte kiracıyı koruma altına almaktadır. Çünkü kira sözleşmeleri yapılırken kiraya verenler kira sözleşmesiyle birlikte tahliye taahhütnamesini de kiracılara imzalattırmak istemektedirler. Kiracılar da taşınmazı kiralamak istediklerinden mecbur kalarak tahliye taahhütnamesini de imzalamaktadırlar. Bu şekilde imzalatılan tahliye taahhütnamesinin geçerli olmaması için de taahhütnamenin düzenlendiği tarihin kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonra olması gerektiği zorunlu kılınmıştır.

• Tahliye taahhütnamesinde taşınmazın tahliye edileceği tarih açık bir şekilde belirtilmelidir. Örneğin taşınmazın tahliye tarihini “2024” veya “Haziran/2024” olarak belirtilmesi yeterli değildir. Taşınmaz hangi tarihte tahliye edilecekse taahhütnameye yazılmalıdır. Örneğin “Tahliye Tarihi: 01.06.2023” şeklinde belirtilebilir.

• Tahliye taahhüdünün kiracı veya bu konuda yetkilendirilmiş temsilcisi tarafından imzalanması gerekmektedir. Şayet taşınmazda birden fazla kiracı var ise taahhütname bütün kiracılar tarafından imzalanmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesiyle İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Yukarıda belirtilen şartları taşıyan tahliye taahhütnamesiyle kiraya veren, kiracıya karşı tahliye icra takibi başlatabilir. Kiracı, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinde taşınmazı boşaltmaz ve kiraya verene teslim etmezse; kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde yetkili icra müdürlüğünden kiracının tahliyesini isteyebilir.

İcra müdürlüğü, başlatılan icra takibi sonrasında; kiracıya tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde kiracıya 15 günlük tahliye süresi ve 7 günlük takibe itiraz süresi verilir. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde takibe itiraz ederse, icra takibi durur ve kiraya veren kiracının tahliyesini isteyemez. Kiraya verenin, kiracının yapmış olduğu itiraza karşılık itirazın kaldırılması veya iptali davası açması gerekir.

Şayet kiracı takibe itiraz etmezse veya etmiş olduğu itiraz mahkeme tarafından kaldırılırsa; kiraya veren kiracıya verilen 15 günlük sürenin sonunda icra kanalıyla kiracının tahliyesini sağlayabilir.

Tahliye İcra Takibine İtiraz

Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrine karşı tebliğden itibaren 7 gün içerisinde icra müdürlüğüne itirazda bulunabilir. Kiracı, yapacağı itirazında imzaya, taahhütnamenin düzenlendiği tarihe, kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına itiraz edebilir. Kiracının yapacağı itiraz burada oldukça büyük önem taşımaktadır. Çünkü itiraz dilekçesinin içeriğine göre; kiraya verenin başvuracağı hukuki yollar değişebilecektir. Örneğin kiracının “İcra takibine itiraz ediyorum.” Şeklindeki itirazı ile “Tahliye taahhütnamesindeki tarihi ikrar etmiyorum. Taahhütnamenin düzenlendiği tarih ile kira sözleşmesi tarihi aynıdır.” Şeklindeki itirazı veya “Taahhütnamedeki imza bana ait değildir.” Şeklindeki itirazı arasında büyük farklılıklar mevcuttur. Yapılacak itirazın içeriği kiraya verenin başvuracağı hukuki yolları daraltabilir, sınırlayabilir. Bunun için kira ve icra iflas hukukunda uzmanlaşmış bir hukuk bürosundan destek almak faydalı olacaktır.

Tahliye İcra Takibi ve İtirazın Kaldırılması

Kiracının takibe süresi içerisinde itiraz etmesi üzerine kiraya veren icra takibinin başlatıldığı yer icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Ancak itirazın kaldırılmasının istenilebilmesi için belli şartların sağlanmış olması gerekmektedir.

• İtirazın kaldırılması davası, tahliye emrinin kiracıya tebliğinden itibaren en erken 15 gün sonra açılmış olmalıdır. Örnek vermek gerekirse tahliye emri kiracıya 03.04.2023 tarihinde tebliğ edilmiş ve kiracı da 04.04.2023 tarihinde takibe itiraz etmiş olsun. Kiraya veren itiraz üzerine hemen itirazın kaldırılması davası açamaz. İtirazın kaldırılması davası en erken 19.04.2023 tarihinde açılabilir. Çünkü kiracıya gönderilen tahliye emrinde taşınmazın boşaltılması için kiracıya 15 günlük süre verilmiştir. Bu süre dolmadan açılan itirazın kaldırılması davası reddedilecektir.

• Tahliye taahhütnamesi ya resmi makamlar nezdinde doldurulmuş olmalı ya da tarih ve imzası kiracı tarafından ikrar edilmiş olmalıdır. Örneğin tahliye taahhütnamesi noter tarafından düzenlenmiş olursa ve taahhütnamenin düzenlendiği tarih kira sözleşme tarihinden sonraysa ve icra takibi de 1 aylık yasal süre içerisinde başlatılmışsa bu taahhütnameye dayanılarak itirazın kaldırılması istenilebilir. Çünkü taahhütname noter nezdinde düzenlendiği için imza veya tarihe itiraz imkanı artık olmayacaktır. Ancak taahhütname adi yazılı bir şekilde düzenlenmişse itirazın kaldırılması davasının açılabilmesi için; kiracının tarihe veya imzaya itiraz etmemesi gerekir. Örneğin kiracı icra takibine yapacağı itirazda tarihi inkar ederse ve bu taahhütnamenin aslında kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte imzalandığını belirtirse kiraya veren artık itirazın kaldırılması davası açamaz. Çünkü icra mahkemesi taahhütnamenin hangi tarihte imzalandığı araştırma yoluna gitmeyecektir. İcra mahkemesi sadece tarih ve imzası kiracı tarafından ikrar edilmişse yargılama yapacaktır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015 yılında verdiği kararda; tarihi inkar edilen tahliye taahhütnamesine dayanılarak itirazın kaldırılmasının istenilemeyeceğini belirtmiştir. Yine 2015 yılında vermiş olduğu farklı bir kararda; kiracının tahliye taahhütnamesindeki tarihin boş olduğunu, kiraya veren tarafından sonradan doldurulduğuna yönelik itirazının da yargılamayı gerektireceğini belirterek itirazın kaldırılmasının istenilemeyeceğini belirtmiştir.

Av. BARAN KARABOĞA